결론부터: 가산·구로 지식산업센터의 표면수익률은 연 3.6%(2026년 9월 4일 기준, 임대 중앙값 전용평당 월 5.3만원 ÷ 매매 중앙값 1,765만원)입니다. 건물별로는 임대·매매 표본이 각 5건 이상인 84개 건물 기준 1.9%에서 5.8%까지 벌어지고 중앙값은 3.7%입니다. 신축·고가 건물일수록 수익률이 낮고, 준공 15년 이상 구축은 매매가가 낮아 수익률이 높게 나옵니다. 계산법과 건물별 수치, 대출을 낀 실제 수익률 계산 예시를 정리했습니다.
표면수익률(%) = 연 임대료 ÷ (매매가 − 보증금) × 100. 관리비·세금·공실을 빼기 전 단순 수치라 건물 간 비교용으로 씁니다. 가산에서 보증금은 보통 월세의 10배 수준입니다.
| 전용 30평 사무실 예시 (가산 중앙값 기준) | 금액 |
|---|---|
| 매매가 (1,765만원 × 30평) | 5억 2,950만원 |
| 월 임대료 (5.3만원 × 30평) | 159만원 |
| 보증금 (월세 10배) | 1,590만원 |
| 연 임대료 | 1,908만원 |
| 표면수익률 = 1,908 ÷ (52,950 − 1,590) | 3.7% |
실제 손에 남는 수익은 여기서 재산세·종합부동산세(해당 시), 공실 기간, 중개보수·수선비를 빼야 합니다. 지식산업센터는 임차인이 관리비를 직접 내므로 관리비는 보통 임대인 부담이 아닙니다. 공실률 5%·제세공과금 연 0.3%를 가정하면 순수익률은 표면보다 0.4~0.5%p 정도 낮아집니다.
대출을 끼면 자기자본 수익률이 달라집니다. 위 예시에서 매매가의 60%(3억 1,770만원)를 연 4.5% 금리로 빌린다고 가정하면 연 이자는 1,430만원, 자기자본은 5억 2,950만 − 3억 1,770만 − 보증금 1,590만 = 1억 9,590만원입니다. 연 임대료 1,908만원에서 이자를 뺀 478만원을 자기자본으로 나누면 자기자본 수익률은 약 2.4%로, 표면수익률(3.7%)보다 대출금리(4.5%)가 높으면 레버리지가 오히려 수익률을 깎는다는 점을 보여 줍니다. 반대로 대출금리가 표면수익률보다 낮을 때만 레버리지 효과가 납니다. 금리 수치는 계산 예시이며 실제 조건은 금융기관 확인이 필요합니다.
임대·매매 표본 각 5건 이상, 2026년 9월 4일 시세표 중앙값 기준. 수익률이 높다는 것은 매매가가 상대적으로 싸다는 뜻이며, 대개 준공 15~20년 이상 구축입니다.
| 건물명 | 임대 중앙값 (만원/전용평·월) | 매매 중앙값 (만원/전용평) | 표면수익률 |
|---|---|---|---|
| 대륭테크노타운 1차 (가산) | 4.2 | 873 | 5.8% |
| 디지털엠파이어 (가산) | 4.3 | 922 | 5.6% |
| 에이스하이엔드타워 6차 (가산) | 5.8 | 1,260 | 5.5% |
| 이앤씨드림타워 7차 (가산) | 4.2 | 937 | 5.4% |
| 코오롱디지털타워빌란트 1차 (구로) | 5.5 | 1,329 | 5.0% |
| 에이스가산포휴 (가산) | 6.0 | 1,453 | 5.0% |
| 월드메르디앙 1차 (가산) | 4.2 | 1,057 | 4.8% |
| 에이스한솔타워 (가산) | 4.1 | 1,048 | 4.7% |
| 벽산디지털밸리 5차 (가산) | 5.0 | 1,292 | 4.6% |
| 마리오타워 (구로) | 5.0 | 1,308 | 4.6% |
신축·대형·역세권 건물은 매매가가 높아 수익률이 낮게 나오지만, 공실 위험이 작고 시세 상승 여지를 보는 수요가 붙습니다.
| 건물명 | 임대 중앙값 | 매매 중앙값 | 표면수익률 |
|---|---|---|---|
| 아스크타워 (가산) | 6.5 | 2,718 | 2.9% |
| 대륭포스트타워 8차 (구로) | 7.7 | 3,224 | 2.9% |
| 대륭테크노타운 22차 (가산) | 7.3 | 3,061 | 2.9% |
| YS타워 (가산) | 4.0 | 1,874 | 2.6% |
| SH드림타워 (가산) | 5.9 | 3,660 | 1.9% |
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